Die gesetzliche Grenze für die Kaution
Nach §551 BGB darf ein Vermieter maximal drei Monatskaltmieten als Kaution verlangen. Kaltmiete ist die Grundmiete ohne Betriebskosten (Nebenkosten) — Heizung, Verwaltung, Müll und Gebäudeversicherung zählen nicht dazu.
Beispiel: Steht im Vertrag Kaltmiete 900 Euro und Nebenkosten 200 Euro (Warmmiete 1.100 Euro), beträgt die maximale Kaution 2.700 Euro (3 × 900 Euro). Jede Forderung darüber ist rechtlich unwirksam — diese Vertragsklausel hat keine Bindungswirkung, auch wenn sie unterschrieben wurde.
Viele Inserate nennen Warmmiete-Beträge. Immer die Kaltmiete aus dem Vertrag entnehmen und die Obergrenze darauf berechnen.
Das Recht auf Ratenzahlung
Nach §551 BGB hat jeder Mieter das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen, unabhängig vom Vertragstext. Die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig, die zweite einen Monat später, die dritte im darauf folgenden Monat.
Eine Vertragsklausel, die die vollständige Vorauszahlung verlangt, kann freiwillig vereinbart werden — wenn das Ratenzahlungsrecht aber eingefordert wird, kann der Vermieter die Sofortzahlungsklausel nicht durchsetzen. Sie ist von Gesetzes wegen nichtig.
In der Praxis: In angespannten Wohnungsmärkten zahlen viele Mieter freiwillig vorab, um ihre Bewerbung zu stärken. Das Ratenzahlungsrecht trotzdem kennen und nutzen, wenn der Cashflow beim Einzug ein Problem ist.
Wie der Vermieter die Kaution anlegen muss
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution auf einem gesonderten, verzinsten Sparkonto anzulegen, das klar von seinem eigenen Vermögen getrennt ist (§551 Abs. 3 BGB). Das schützt die Kaution bei Vermieter-Insolvenz — ein Gläubiger des Vermieters kann keine rechtmäßig angelegte Kaution pfänden.
Das Recht auf eine schriftliche Bestätigung des Kontos besteht. Die aufgelaufenen Zinsen stehen beim Rückerhalt dem Mieter zu.
In der Praxis halten sich viele Vermieter nicht strikt daran und legen die Kaution auf einem Normalkonto an. Zahlungsnachweis trotzdem sorgfältig aufbewahren — Banküberweisung ist der Hauptbeweis.
Alternativen zur Barkaution
Wenn beim Einzug wenig Liquidität vorhanden ist, kommt eine Mietkautionsbürgschaft in Frage: Eine Bank oder Versicherung bürgt gegenüber dem Vermieter für den Kautionsbetrag, statt dass Bargeld fließt. Dafür wird eine Jahresprämie fällig — typischerweise 3–5 % der Kautionssumme.
Beispiel: Bei einer Kaution von 2.700 Euro beträgt die Jahresprämie rund 80–135 Euro. Über eine dreijährige Mietdauer kostet das 240–405 Euro — weniger als eine Monats-Kaltmiete.
Anbieter: Kautionsfrei, Deutsche Kautionskasse, verschiedene Banken und Versicherungen. Nicht alle Vermieter akzeptieren Bürgschaften — vor dem Abschluss bestätigen lassen.
Das Übergabeprotokoll: der wichtigste Schutz
Beim oder vor dem Einzug ein schriftliches Übergabeprotokoll anfertigen, das jeden bestehenden Schaden dokumentiert — Kratzer, Flecken, Wandschäden, defekte Geräte, Fenster, Böden. Alles fotografieren. Beide Parteien unterschreiben das Protokoll.
Ohne ein unterschriebenes Übergabeprotokoll ist es fast unmöglich zu beweisen, dass ein Schaden vor dem Einzug bereits vorhanden war. Der Vermieter kann beim Auszug Schäden in Rechnung stellen, die schon vorher da waren.
Das Protokoll muss enthalten:
- Datum der Übergabe
- Zählerstände (Strom, Gas, Wasser)
- Zustand von Wänden, Böden, Fenstern, Türen und Einrichtung
- Beschreibung aller bestehenden Mängel
- Unterschriften beider Parteien
Kopie sicher aufbewahren — zusammen mit Mietvertrag und Zahlungsbelegen.
Kaution zurückbekommen
Nach dem Auszug hat der Vermieter bis zu 6 Monate Zeit, die Kaution zurückzugeben oder Abzüge schriftlich zu begründen. Manche Vermieter warten auf die abschließende Nebenkostenabrechnung — das ist zulässig und kann Verzögerungen bis zu 12 Monaten in Einzelfällen erklären.
Zulässige Abzüge:
- Ausstehende Miete
- Offene Nebenkosten
- Schäden über normalen Verschleiß hinaus (mit Kostenbelegen)
Nicht zulässig:
- Normaler Verschleiß (verblasste Farbe, kleine Nagellöcher für Bilder, leichte Bodenkratzer)
- Kosmetisches Streichen, wenn mehrere Jahre bewohnt wurden (Gerichte halten Farbverschleiß bei Mietdauer ab 5 Jahren für normal)
- Reparaturen, über die während der Mietzeit nicht informiert wurde
Bei Abzügen: aufgelistete schriftliche Begründung mit Belegen verlangen. Wenn der Vermieter die Rückgabe ohne Begründung verweigert, eine Mahnung mit 14-tägiger Frist schicken. Bei Nichtreagieren: Mieterverein oder Mahnbescheid.
Kurzübersicht
| Position | Regel |
|---|---|
| Maximale Kaution | 3 Monatskaltmieten (§551 BGB) |
| Ratenzahlungsrecht | 3 gleiche Monatsraten — gesetzlich |
| Rückgabefrist | Bis zu 6 Monate nach Auszug |
| Zinsen | Stehen dem Mieter zu |
| Wichtigstes Dokument | Unterschriebenes Übergabeprotokoll |
| Alternative zur Barkaution | Mietkautionsbürgschaft |